推行建设工程质量保险需要关注的问题

工程质量是建设工程的根本，是影响房屋产权人权益的重要因素。住宅工程质量缺陷可能在竣工后若干年才会显现出来，越来越多的房地产开发商以“项目公司”形式进行商品住宅的开发经营，“工完场清”项目公司解散后难以承担后期工程质量责任。中国消费者协会处理因房屋质量投诉的事由中，渗水、裂缝、墙体质量等问题居高不下，可见保障建筑工程质量、完善工程质量保险制度迫在眉睫。

从2002年开始，我国各地政府开始对工程质量保险进行试点。2005年，建设部和保监会联合发文，正式在建筑业设立工程质量保险制度，明确指出建筑工程质量保险能够有效地转移因工程质量缺陷导致的经济损失。2012年，正式引入在国际建筑市场上广泛使用的工程质量潜在缺陷保险。此后几年中，我国工程质量保险的推广处于近乎停滞状态，直到2017年住房和城乡建设部印发《关于开展工程质量安全提升行动试点工作的通知》，各地积极响应推广工作，符合我国国情的工程质量保险制度逐步开始建立。

我们先来看一个案例。2006年某日，A市一住宅小区东区512栋3单元一侧阳台，从1楼到7楼全部坍塌，2楼一女子不幸遇难。该住宅小区从1998年开始设计施工到1999年交工，其间共有多个开发商和设计单位介入。在责任认定环节，通过房屋结构安全鉴定中心对512栋居民家阳台进行测试（利用混凝土回弹测试阳台板的强度和利用无损探伤仪对墙体内部钢筋的数量和密度测试），认定钢筋数量、钢筋铺设位置以及混凝土强度等几个方面均存在质量问题。事故从七楼发生，后面引起其他楼层的连锁反应，是下方阳台全部坍塌的原因。按照2004年《建设工程质量保证保险试行办法》，阳台、雨篷、挑檐等悬挑结构坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂的，保险人应予赔偿。开发商如果事先做了建设工程质量保险的安排，按照保险合同的约定，保险人对建筑物阳台坍塌的损坏，负责赔偿、修理、加固或重置。对因建筑质量缺陷造成的人身伤亡损害，按照责任保险规定予以除外。

在《建设工程质量保证保险试行办法》出台前，工程发生事故或违约后，大部分的设计、施工企业不具备经济赔偿能力，受害方的权益往往得不到保证。特别是商品住宅业主的权益一旦受到损害，受害者该找物业、开发商还是施工单位一直没有明确的说明。

建筑市场上的建设单位、承包商和政府三元利益主体，以及房地产市场上购房者、房地产开发商和政府，其中最弱势、应该受到保护的，恰好是建筑物的产权人，即购房者。购房者只与开发商存在合同关系，而与施工、设计、监理单位没有合同关系。我国在目前单独依靠法律和行政手段无法解决问题的情况下，应当设计出更符合市场经济运行要求的工程质量保险制度来解决问题。

建设工程质量是指，土木工程、建筑工程、管道线路工程和设备安装工程等的新建、扩建、迁建、改建和恢复性建设，满足国家现行的有关法律法规、技术标准、设计文件及工程合同中，对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求的能力之总和。建筑工程作为特殊商品，根据其性能、寿命和经济属性等特点，社会和法律法规对建设工程质量提出了显著区分于其它商品的要求。我国目前对工程保修期内的工程质量实行质量保证金制度，上海对住宅工程也实施了物业保证金制度。这些制度在工程质量保证方面起到了积极作用，但在实际使用过程中，物业保修金的启用程序较为繁琐，难以低成本、高效率解决工程质量给业主带来的问题。从风险理论上讲，建设工程质量保险作为建设工程质量风险转移的主要手段，可以有效地将风险转嫁给其他承担者。同时，引入商业保险的防灾减损、经济补偿功能，以及保险人专业的维修和理赔服务等，对产权人及时获得维修、补偿等有时效性和专业性的保障。

工程质量保险并不是一个单独的保险险种和制度，广义的建设工程质量保险涵盖了对工程质量潜在缺陷负责的各方责任主体投保的保险（即职业责任保险），如勘察责任险、设计责任险、监理责任险等；狭义的工程质量保险专指工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defect Insurance，IDI），是建设工程质量保险的核心险种。工程质量潜在缺陷保险是指由建设单位投保的，在保险合同约定的保险范围和保险期限内出现的，由于工程质量潜在缺陷所造成的投保工程的损坏和由此造成的损失，保险机构承担维修或者赔偿责任的保险。工程质量问题的形成虽然专业和复杂，但归责仍然有迹可循。保险公司在专业机构的辅助下，认定工程质量责任主体后，享有代位追偿权。

▲ 工程质量保险险种体系

目前，工程质量潜在缺陷保险试点工作已在全国多地展开。上海是我国最早开展工程质量潜在缺陷保险试点的城市。此后，深圳、北京、广州等城市也纷纷开展探索。2019年，成都市印发《成都市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》，开启试点工作；2020年出台《成都市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则（试行）》，随后成都市住宅工程质量潜在缺陷保险在天府新区落地。2022年10月，四川省住房和城乡建设厅联合中国银行保险监督管理委员会四川监管局出台了《四川省住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》，旨在补充现有工程质量保障体系、加强质量监管、保证工程质量安全、推进工程质量治理体系和治理能力现代化。据不完全统计，截至目前，全国已有超过14个省市在试点IDI保险制度。以下是部分省市试点采取的模式：

不是的，工程质量潜在缺陷保险属于自愿保险。

但随着试点工作的开展，工程质量潜在缺陷保险的地位将会显著上升，对房地产开发企业而言，投保工程质量潜在缺陷保险甚至将成为拿地的必要程序。例如2020年8月，广州市住建局颁布《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》，要求广州市居住用地出让时，土地出让人应当将投保缺陷保险列为出让条件，并将投保缺陷保险列入出让合同。如果该试点成功，新建住宅工程项目要把投保工程质量潜在缺陷保险作为条件，实质上就把工程质量潜在缺陷保险作为了强制保险，这种趋势在未来将更明显。

在住宅质量潜在缺陷保险制度中，风险管理机构是其重要的角色之一。该机构作为独立于建设五方责任机构之外的第三方专业服务机构，受保险公司委托，以法律法规、规范标准以及合同约定为依据，开展风险管理服务。风险管理机构的工作范围涵盖建设工程勘察、设计、施工、调试和验收等的实施过程。风险管理机构与受建设单位委托的监理机构对工程项目的质量管理办法不同，两者对于工程项目进行质量管理的方法和目的不同，形成互补。

工程质量潜在缺陷保险制度也有可能局部替代监理。比如从2021年10月1日开始，杭州市行政区域内新建企业投资简易低风险工程建设项目可以不实行工程监理，试点实施工程质量潜在缺陷保险制度。企业投资简易低风险工程建设项目是指：非国有资金控股企业且未直接使用各级财政投资进行建设（依法无需招投标的项目），地上建筑面积不大于20000平方米、建筑高度不大于24米、功能单一的标准厂房、普通仓库项目（超过一定规模的危大工程和消防特殊建设工程除外，详见住建部〔2018〕37号令），具体以简易低风险工程建设项目清单为准。

▲ 保险的主要内容

就投保成本来看，工程质量潜在缺陷保险的保费约为建筑安装总费用的1.5%—1.7%。采取固定费率的保费为建安费的1.25%—1.5%，同比国际发达国家费率偏低。在保留物业保修金的省市，投保工程质量潜在缺陷保险可以替换建安工程造价3%的物业保修金，显著降低建设成本。

保险期间是指保险人提供保险保障的起止日期，即保险合同的有效期间。起保时间现在有以下三种：（1）工程竣工验收合格之日起；（2）竣工满一年后开始起保，竣工验收合格后一年内仍由施工单位负责保修；（3）建筑竣工备案后2年后起保，建设工程在竣工备案后2年内出现质量缺陷的，由施工单位负责维修。

保修期内因房地产开发商对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响的，给买受人造成损失的，应由开发商承担赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》，在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件所规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确了正常情况下各部位、部件的保修内容和最低保修期限是：屋面漏水保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起砂，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修6个月。其他部位、部件的保修期限由房地产开发商与用户自行约定。

由此可见，作为投保人的开发商，在与施工单位和购房人对保修期在不低于上述法定期限情况下实行自治。保修期（即质保期）结束后，保险人对工程质量开始提供保险保障。IDI的关键时间节点如下图所示：

参考文献

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