工抵房协议，是否属于建设工程价款优先受偿权的合法方式？

前言：在地产公司暴雷及“保交楼”政策情境下，以房产抵扣工程款（工抵房）是发包人与承包人最常用的结算方式。实务中大量承包人签订《房屋抵偿协议》后，因开发商债务纠纷，工抵房产被其他债权人申请查封、强制执行。

由此产生两个问题：

第一，发包人因为逾期未支付工程款，发承包双方签订以房抵工程款协议，是否构成法律意义上行使建设工程价款优先受偿权？

第二，工抵房产未办理过户登记，承包人能否依据优先受偿权排除第三方普通债权人的强制执行？

本文结合最高法再审的一个案例，来分析和解答这两个问题。

一、案情简介

案例名称：河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司、王某双案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

案号：

一审：山西省阳泉市中级人民法院（2019）晋03民初134号

二审：山西省高级人民法院（2020）晋民终737号

再审：最高人民法院（2021）最高法民申4574号

当事人信息：

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司。（以下简称：华盛公司）

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某双

案情概况：

（1）华盛公司承接菩某崖公司住宅小区施工，合同约定竣工日期为2011年5月30日。施工过程中菩某崖公司资金断裂，项目停工。2013年5月27日，双方确认结算单，菩某崖公司欠华盛公司工程款1930.65 万元，同年8月8日，双方签订《房屋抵偿协议》，约定以小区 5002㎡底商房产全额抵扣全部欠付工程款，同年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出民事调解书对华盛公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的内容予以确认。该房屋始终未办理过户登记。

（2）案外人王某某因与菩某崖公司金钱纠纷，向法院申请强制执行，查封了前述抵工程款的房产，华盛公司向山西省阳泉市中级人民法院提起执行异议之诉，主张自己已通过工抵协议行使工程价款优先受偿权，有权排除本次强制执行。

二、本案的争议焦点

（一）华盛公司签订的以房抵工程款协议，是否构成法律意义上行使建设工程价款优先受偿权？

（二）华盛公司行使优先受偿权是否超出法定行权期限？

（三）华盛公司能否依据优先受偿权排除第三方普通债权人的强制执行？

三、法院判决结果及理由

（一）一审及二审法院：华盛公司作为案外人提出的执行异议不能成立。驳回华盛公司的诉讼请求。

理由为：“上诉人与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，同意将工程款抵顶房款，但在未办理房屋过户登记前，上诉人享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件作出认定。故上诉人以优先受偿权为由主张排除执行的理由不能成立。”

（三）最高法再审：指令山西省高级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。

判决理由：“2013年8月8日，华盛公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王某双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。”

四、相关问题及法理解读

（本案例在民法典以前，本次解读按照民法典即当前相关法律法规进行解读）

问题一：发承包人双方签订的工抵房协议，是否属于承包人行使优先受偿权？

答：属于。理由为：

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

法条解读：民法典明确了优先受偿权的两种行权方式，一是双方协商折价，二是申请司法拍卖。而工程款抵房，就属于协议折价的方式，无需经过司法程序。本案中，华盛公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》“符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。”

问题二：华盛公司是否在规定的时间内行使了优先受偿权？起算时间应当从合同约定的竣工时间，还是双方确认欠付工程款之日？

答：在规定的时间行使。计算时间应当从双方确认欠付工程款之日计算。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25 号）第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

法条解读：优先受偿权的起算时间为“发包人应当给付建设工程价款之日”起18个月内行使。18个月是除斥期间，不适用中断、中止。本案中，合同约定的竣工时间为2011年5月30日。但是，双方结算金额与2013年5月27日确定欠付金额。优先受偿权从“发包人应当给付工程款之日起算”即本案中2013年5月27日开始计算，双方与2013年8月8日签订工地协议，在法律规定的时间内。

问题三：本案其他条件不变的情况下，若工抵房协议是在双方确定欠付金额18个月以后签订的，承包人是否还具有优先受偿权？

答：不具有。

根据《建工司法解释一》第四十一条已规定，承包人应在应付工程款之日起的合理期限内行使，但无论如何不得超过18个月。一旦超过该期限，承包人就失去优先受偿权。作为承包人，如果采用工程款抵房，一定要在规定的时间内行使该权利。

问题四：二审法院为什么会认为工抵房不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件的情况？

答：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

法条解读：本法条即为一二审法院提到的“四要件”，其目的是在不动产交易中保护无过错买房人，对抗普通金钱债权的强制执行。只要在查封前签订书面合同、合法占有、支付全部款项或剩余款项支付给法院、非买受人自身原因未过户登记的四种情况。该条款适用于正常情况下房屋买卖合同，并不适用于工抵房协议。

根据《最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要》“《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？”以明确：“《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。”

法条解读：以物抵债协议的性质或者是新债清偿，或者是债务更新，与需要支付对价的买卖合同在性质上存在根本差异。《执行异议和复议规定》第28条保护的是无过错不动产买受人，其权利基础是物权期待权；而工抵房协议下承包人主张的是法定优先受偿权，权利基础不同，不应适用同一审查标准。二审法院适用第28条本身就是“适用法律不当”，这正是最高法指令再审的原因。

问题五：华盛公司的优先受偿权能否排除王某双申请的强制执行？

答：能。

根据《建工司法解释一》第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

法条解读：本法条明确规定了，优先受偿权优于抵押权和普通债权。因此能够排除抵押权和普通债权的强制执行。尽管工抵房不适用于《执行异议和复议规定》第28条规定，只要满足优先受偿权的情况，其优先性是优于抵押权和普通债权。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十七条规定：“第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”

法条解读：本解释明确说明了工抵房协议属于优先受偿权。首先：承包人能证明该协议属于在查封前在优先受偿权范围内签订，且协议有效。其次，协议约定的抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。再次，不存在恶意串通损害他人债权情形。满足上述三条，才能排除抵押权和普通债权的强制执行。

本案中，华盛公司签订的工抵房协议有效，满足上述三条，属于行使建设工程价款优先受偿权，即使双方并未办理过户登记，也足以排除王某双的强制执行。

最后提醒一点：建设工程价款优先受偿权仅优先于抵押权和普通债权，但是不能对抗房屋消费者的房屋交付请求权。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

五、划重点

（一）承包人与发包人在工程款应付之日起18个月行权期限内签订的以房抵工程款协议，属于民法典规定协商折价行使建设工程价款优先受偿权的合法方式，效力优先于抵押权和普通债权。但不能对抗房屋消费者的房屋交付请求权。

（二）承包人据此提起执行异议之诉时，权利基础为法定优先受偿权，无需适用普通购房者物权期待权的审查标准，即便房产未完成过户登记，承包人享有的优先受偿权益也足以排除第三方普通债权人对工抵房产的强制执行。

（三）工抵协议必须在 18 个月除斥期内签署、工程质量合格、价值相当，不存在恶意串通损害他人债权情形。若不满足上述情况签订，仅构成普通抵债合同，不再具备优先受偿效力。