出租房屋内发生非正常死亡事件如何索赔

一、裁判要旨：

出租房屋内出现非正常死亡事件，属于造成房屋价值贬损的事实，该损失不因无法量化而失去获得赔偿的权利，基于租赁合同关系，在租赁期间承租人的同住人所造成的房屋损失，承租人应向出租人承担损失赔偿责任。

二、争议焦点：

1、出租房屋内发生非正常死亡事件是否导致涉案房屋价值贬损。

2、承租人应否对其同住人的非正常死亡事件向出租人赔偿。

3、承租人应当承担赔偿责任的范围。

4、承租人的配偶是否应当与承租人共同承担赔偿责任的问题。

三、案情提要：

当房屋承租人居住期间亲属发生非正常死亡事件时，出租人是否能索赔，以及索赔的依据和索赔的金额如何确定？
 

一、本案疑难点的总结及攻克

疑难点1：非正常死亡是否会造成房屋出租人的损失？ 虽然发生非正常死亡事件，但房屋的实体、功能、作用都没有受到影响，这个损失是否能认定？

笔者分析和意见：
房屋在民法体系中，属于物，而基于物的权利即为物权，物权的权能包括占有、使用、收益、处分四项，对比本案的情形，房屋的占有权能应当不影响；但使用权能已经受到影响，因房屋的终端使用者是自然人，非正常死亡事件是公认的将造成恐惧的因素，使人恐惧便是造成精神上的损害，精神上的损害为法律所承认；对于收益权能，房屋的收益主要在于出租，同上，因房屋的终端使用者是自然人，自然人在同等条件下或是高条件下都不会选择租用发生非正常死亡的房屋，这是社会的一个普遍认识；对于处分权能，即在于房屋的转让中，转让中最能体现房屋价值的是买卖，同上，因房屋的终端使用者是自然人，自然人在同等条件下甚至稍优惠条件下都不会选择购买发生非正常死亡的房屋，这已经是房地产行业的一个惯例甚至是公认的规则。因此，从物权权能角度，其中三项权能都受到了不利影响，可以认定损失的成立。

疑难点2：虽然证明了损害事实的存在，损害赔偿的要求是否能得到法律的支持？

笔者分析和意见：以事实为依据，以法律为准绳，是司法实践的两大根本基石，事实虽然存在，但是出租人的诉讼请求是否能够得到法律的支持？根据《民法典》第七百一十四条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。” 第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”因此，该损失能够得到法律的支持。

疑难点3：若能认定损失，损失的大小如何确定？

笔者分析和意见：虽然损失的发生已经确认，但具体损失的大小又如何证明？房屋没有进行转手，无法确定实际的价值减损，而且为了打赢这个诉讼，让出租人把房子卖掉以确认损失大小，显然不现实。因此，本案中还需要推动由人民法院直接酌定这个损失。而如何寻找好让法院直接酌定损失额的证据，就是本案的另一关键了。

疑难点4：本案是侵权纠纷还是合同纠纷？

笔者分析和意见：显然，本案损害事件发生在租赁合同期间，承租人在租赁期间妥善、恰当使用租赁物，不得损害租赁物是承租方的合同义务。而且，在承租人占有使用租赁物期间，因承租人的占有，发生的租赁物损失应首先由承租人向出租人承担责任。

因此，我将本案以租赁合同纠纷起诉。而承租方果然是按照侵权的思路来进行抗辩，因此提前论证有先见性，便于应对庭审中的情况。
 

二、本案代理关键点：证据的组织

笔者组织证据的历程：律师同仁都知道，这类案件最有力的支持就是类案判例，但很遗憾，判例实在太少，还存在互相矛盾的判例。这种情况下已经无法单纯靠判例赢得诉讼。显然不能仅靠当事人提供的证据，在我绞尽脑汁之下，证据从原来仅有的租房合同和公安机关出具的非正常死亡情况说明，扩展为总计12份共100多页证据。并且，为方便法官判案，更主动在庭审后请求法官开具调查令，去公安机关调取了非正常死亡事件的全部报警记录，作为法官裁判的辅助。其中，为了证明价值贬损的客观存在，除专门收集无法租售的证据，还申请了房屋中介等领域专业人员出庭作证。此外，还提供了房屋买卖合同和完税凭证证明房屋价值，向法庭提供裁判的基础价值根据。特别是基于需要恢复非正常死亡事件带来的影响，还通过提供再装修花费凭证，证明正常整改花费，检索有关判例等等。但即便在准备了如此多的证据之后，我始终觉得少了关键一环没有补上，只得绞尽脑汁、再绞尽脑汁，最后功夫不负有心人，我终于想到了，就是通过检索新闻报道。通过社会新闻报道的内容，体现整个社会、公众层面对房屋发生非正常死亡事件的认知和损失大小进行佐证。至此，本案证据链条才算完整。

三、一二审法院的观点

争议焦点1：出租房屋内发生非正常死亡事件是否导致涉案房屋价值贬损。

一审法院认定：关于承租人同住亲属在涉案房屋中上吊自杀的事件是否导致涉案房屋价值贬损。首先，关于承租人辩称“是否系自杀，公安机关未出具结论”，根据本案查明事实，死者确系上吊自杀，对该抗辩意见不予采纳。其次，虽然在涉案房屋发生非正常死亡事件并不影响房屋的实际使用价值，但作为日常生活居住的房屋，其不仅仅是一个独立的生活空间，而是家庭生活的必要载体，承载了人们诸多情感因素，因此，人们总是尽可能地择吉而居。这样的想法和愿望无可厚非，法律、行政法规既不能也不应当对于人们追求美好生活的愿望予以禁止和否定，而每一个人都应当对这样的风俗给予尊重和遵守。一个曾经发生过非正常死亡事件的房屋，显然与人们这样的善良愿望相违背。基于人们趋吉避凶的善良愿望，人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳从而不愿购买，即使购买，一般也建立在房屋价格有优惠的基础上。综上，虽涉案房屋并未实际交易，但案涉上吊自杀事件对案涉房屋交易价格的降低存在影响，由此造成的损失数额一审法院酌情认定。需要指出，当事人所称“凶宅”并非法律概念，以上评述的，在案涉房屋内非正常死亡，是否对房屋买受人的购买意愿产生影响，并最终影响房屋交易价格，产生相应损失。

争议焦点2：承租人是否对其同住人的非正常死亡事件向出租人承担赔偿责任。
一审法院认定：房屋出租当事人双方之间房屋租赁合同关系是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。本案中，承租人应当妥善保管、使用涉案房屋，而在其承租涉案房屋期间，发生其亲属上吊自杀的事件，承租人作为共同居住于涉案房屋的对死者具有赡养义务的家庭成员，对事件发生存在过失。其责任虽不等同于死者的责任，但对上吊自杀事件导致房屋价格贬损的结果其亦应当承担相应责任。

争议焦点3：承租人应当承担赔偿责任的范围。

一审法院认定：其一，如前所述，案涉上吊自杀事件对案涉房屋交易价格的降低存在影响，承租人应当对此承担赔偿责任，损失数额酌情认定。其二，关于房屋重新装修以及更换家具费用。死亡事件发生后，重新装饰房屋、更换部分家具，符合一般人在同等情况下会做出的选择，但根据所举证据，部分装修项目已超出合理范围，对提交的房屋装修合同、收条、转账凭证不予采信，案涉房屋重新装饰及更换家具费用亦酌情认定。关于赔偿金额。首先，出租人出租房屋属于经营行为，任何经营行为都有一定的风险。房屋出租，不可能完全杜绝各类事件，出租人在享受出租经营利益的同时，也应当承担出租经营带来的风险，故损失不宜全部由承租人承担。其次，房屋内发生非正常死亡事件，虽然导致人们对房屋的评价和认可度降低，从而导致房屋的价格下跌，但是，这种价格波动的影响范围大小、幅度高低、时间长短均不确定，完全取决于人们的主观意志，受评价人的文化程度、社会观念、科学素养等因素影响。综合考量以上因素，结合涉案房屋所处地段、市场价值及公平原则等情况，酌定承租人赔偿房屋贬值损失以及重新装饰费用、更换家具费用（出租人房屋购买价的10%）。对过高部分，不予支持。关于精神损害赔偿。本案系房屋租赁合同纠纷，未侵害人身权益或具有人身意义的特定物，对该主张不予支持。关于律师费，该费用并非必要产生，当事人对此亦无约定，故一审法院不予支持。

争议焦点4：作为承租人的配偶是否应当与承租人共同承担赔偿责任的问题。

一审法院认定：本案中，签订房屋租赁合同的是承租人，死者并非承租人配偶的直系亲属，承租人之所以承担赔偿责任，是基于其父亲在案涉房屋内非正常死亡，因此造成相关损失。综合以上情况，本案承租人所负债务并非为家庭日常生活需要所负，不应认定为夫妻共同债务，对该项主张，不予支持。

二审法院认定：详见后续裁判结果。
 

四、裁判结果

一审判决结果：

1、支持出租人关于房屋贬值以及房屋重新装修、更换家具的损失，该损失由一审法院酌定，实际赔偿金额参考出租人的代理人提供的但并未被一审法院采信，媒体报道提供的减值估算（即出租人购买房屋价格的10%）。

2、不支持出租人关于精神损害赔偿以及要求承租人配合承担共同责任的诉讼请求。

二审判决结果：

本院认为，在房屋内出现非正常死亡现象，其应当作为一般意义上的损失，已经成为多数判决所接受，一审对此也进行了解释，对此，二审不再赘述，对一审阐明的理由予以确认。承租人关于不存在损失客观证据的上诉，本院不予支持。但一审在论述承租人存在对损失的过错方面却不太严谨。

本案非正常死亡，是一个不幸事件，在本案中不存在当事人的过错，承租人承担责任的原因为在租赁期间存在租赁物损失，这是依合同承担的责任，无需考虑过错。一般房屋出现非正常死亡，会导致10%以上的房屋价格贬损，一审法院在酌定损失时，已经采用较低标准进行判定。因此，一审虽然论述承租人有过失，但在评价上却坚持了实事求是、符合案情的判断标准，承租人的上诉理由并不成立，上诉请求，本院不予支持。

自此，成都地区发生的出租房屋非正常死亡事件索赔，或可参照本案使用的10%以上的标准进行酌定。

的受让人应当督促原保函当事人按照保函自身关于转让的条款和URDG相关规定办理保函转让的必要手续，确保其在承受基础交易权利义务的同时，也可以享受保函项下受益人的权利。


 

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